Blog

Ini adalah artikel yang sangat teknis dengan istilah keuangan yang spesifik, saya menemukan kesulitan dalam menerjemahkan ini ke Bahasa, jadi mohon maaf atas kekurangan atau kelemahannya, dan silakan memberikan saran perbaikan di kolom komentar di bawah atau membalas postingan asli saya di X. Terima kasih.
Safdar Alam”

Dalam artikel ini, saya akan membahas area-area berikut:

Apa itu pembiayaan rumah Islam yang sesuai?
Mengapa bank Islam tidak dapat melakukan ini
Bagaimana menyusunnya sendiri agar Muslim dapat mengambil manfaat
Apa saja risiko utama yang harus diperhatikan jika memulai proyek ini?

Membeli rumah adalah pengeluaran terbesar dalam hidup kita, dan biasanya hanya mungkin dilakukan dengan pinjaman dan Riba. Ketika datang untuk menyelesaikan masalah Riba bagi umat Muslim, ini kemungkinan menjadi masalah yang paling mendesak dan sulit untuk diselesaikan.

Secara tradisional, pembiayaan rumah dilakukan melalui hipotek, yaitu pinjaman yang dijamin dengan properti. Anda memerlukan uang muka, dan jika Anda gagal melakukan pembayaran, bank akan menyita rumah tersebut, menjualnya untuk menutup pinjaman, dan Anda akan kehilangan tempat tinggal.

Pembiayaan rumah merupakan produk berisiko rendah bagi bank, karena mereka memiliki properti sebagai jaminan, dan ini memberikan keuntungan yang besar bagi mereka. Pemberian pinjaman rumah oleh bank-bank ini juga merupakan kontributor terbesar terhadap kenaikan harga rumah secara global.

Mengembangkan solusi pembiayaan rumah non-pinjaman adalah tugas yang signifikan, dan itulah mungkin alasan mengapa kita memiliki begitu sedikit solusi nyata seperti ini di pasar. Mari kita lihat seperti apa solusi Islam yang sesuai untuk pembiayaan rumah.

Kita harus mengubah persepsi kita tentang apa artinya memiliki properti dan jenis aset apa yang dimiliki rumah. Pandangan tradisional adalah bahwa properti adalah pembelian, yang kita dapatkan pinjaman untuk itu, dan pemberi pinjaman mengambil risiko kredit terhadap kemampuan pembeli untuk melunasi pinjaman, dengan properti bertindak sebagai jaminan jika terjadi gagal bayar.

Dalam skenario ini, bank sebenarnya sangat sedikit memperhatikan properti selain satu hal yang penting bagi bank – apakah properti tersebut dapat bertindak sebagai jaminan efektif jika terjadi gagal bayar. Itulah sebabnya bank meminta uang muka dan memiliki kebijakan Rasio Pinjaman terhadap Nilai (Loan-to-Value/LTV) yang mereka terima. Jika properti bernilai 100k dan bank meminta uang muka 30k, maka LTV adalah 70%. Ini cukup aman bagi bank, karena properti harus turun nilainya sebesar 30% agar bank berada dalam posisi di mana jaminan bernilai kurang dari pinjaman – yang akan menjadi masalah nyata bagi bank dari perspektif risiko.

Itulah sebabnya bank lebih menyukai LTV yang lebih rendah saat mereka memberikan hipotek. Bank yang menawarkan LTV 95% atau 100% mengambil risiko nyata bahwa penurunan kecil dalam nilai properti dapat membuat jaminan bernilai kurang dari jumlah pinjaman. Bank akan mengenakan suku bunga lebih tinggi untuk pinjaman dengan LTV lebih tinggi karena peningkatan risiko ini.

Sekarang, kita perlu mengubah seluruh pola pikir pembiayaan untuk pembelian rumah – dari perspektif bank ke perspektif investor.

Cara Islami untuk melakukan ini adalah dengan memperlakukan properti sebagai aset yang memiliki nilai pasar dan juga dapat menghasilkan pendapatan melalui pembayaran sewa. Setiap analisis investasi ke dalam rumah sekarang diatur oleh faktor pasar ini, alih-alih melihat properti sebagai jaminan pinjaman.

Struktur Islam Klasik

Struktur Islam sering disebut sebagai Diminishing Musharakah, atau Musharakah Mutanaqisah. Dalam hal ini, seorang investor membeli rumah, bersama dengan sebagian suntikan dana dari orang yang ingin menempati rumah tersebut, dan keduanya membeli properti bersama-sama, serta akan memiliki persentase kepemilikan sesuai dengan dana yang mereka suntikkan. Jika properti dinilai sebesar 100k, dan investor menyumbang 70k sedangkan pembeli menyumbang 30k, maka persentase kepemilikan masing-masing adalah 70% dan 30%.

Sejauh ini baik-baik saja. Langkah berikutnya adalah investor mengambil langkah-langkah untuk menghasilkan pendapatan dari 70% yang mereka miliki. Mereka akan menyewakan 70% properti tersebut kepada pemilik, dan akan mengenakan 70% dari tarif sewa pasar untuk properti itu. Pendapatan sewa ini dibayarkan kepada investor setiap bulan.

Langkah ketiga adalah “pembeli” sekarang setuju untuk secara bertahap membeli 70% yang dimiliki investor. Seiring waktu, ini berarti dua hal:

• Sewa bulanan akan berkurang karena pembeli menyewa persentase properti yang lebih kecil seiring berjalannya waktu
• Pembeli akan mulai memiliki lebih banyak bagian dari properti dan akhirnya akan memiliki seluruh properti pada waktunya

Ini adalah struktur DM klasik, dan menjadi dasar di mana struktur etis dan adil untuk pembiayaan rumah dapat dikembangkan.

Apa yang Dilakukan Bank Islam Sebaliknya?

Sekarang, yang kita lihat di pasar adalah bahwa bank-bank Islam kadang-kadang menawarkan DM sebagai struktur pembiayaan rumah. Kita harus jelas – versi DM yang mereka gunakan berada di planet yang sama sekali berbeda dengan apa yang baru saja saya bahas. Nama yang sama, tetapi dalam praktiknya beroperasi dengan cara yang sepenuhnya berbeda. Ini adalah trik umum oleh bank-bank Islam – mereka menggunakan istilah Arab yang memberi kesan selaras dengan nilai-nilai Syariah klasik, tetapi cara mereka menerapkannya menunjukkan niat sebenarnya.

Dan apa niat mereka yang sebenarnya? Mereka ingin memberikan pinjaman, dan bukan mengambil risiko ekuitas dalam properti. Mengapa demikian? Karena itu adalah DNA bank. Bank dibuat untuk meminjamkan uang, bukan untuk berinvestasi dalam hal-hal yang memiliki risiko pasar nyata.

Bagaimana kita tahu ini benar? Nah, selain mendengarkan saya berorasi tentang hal ini setiap hari, mari kita lihat beberapa fakta konkret yang menunjukkan hal ini.

Ketika bank mengambil risiko pada sesuatu, baik dengan berinvestasi di dalamnya atau dengan memberikan pinjaman, ini adalah risiko yang dihadapi bank dan kemudian memiliki persyaratan regulasi yang mengatur apa artinya bagi bank.

Sistem regulasi untuk bank akan melihat jenis risiko yang dimiliki bank, dan kemudian menetapkan berapa banyak modal yang harus dimiliki bank terhadap risiko tersebut. Ini karena bank harus dapat menunjukkan bahwa mereka memiliki kemampuan (dengan memiliki cukup modal) untuk menahan kerugian. Jika mereka tidak memiliki kemampuan ini, maka setiap kerugian yang mereka alami bisa membuat bank menjadi tidak solvent, dan itu adalah masalah nyata, karena bank-bank ini juga memegang simpanan dari nasabah. Jika sebuah bank menjadi tidak solvent dan tidak dapat membayar kembali simpanan ini, maka pemerintah harus turun tangan dan membayar para deposan. Pemerintah biasanya menetapkan batas untuk jumlah ini – di Inggris, ini disebut sebagai FCSC (Financial Services Compensation Scheme) dan pemerintah akan menanggung hingga £85k per bank per nasabah. Perlindungan simpanan di Malaysia disediakan oleh Perbadanan Insurans Deposit Malaysia (PIDM), sebuah badan pemerintah yang secara otomatis melindungi simpanan bank yang memenuhi syarat hingga RM250,000 per deposan, per bank anggota.

Itulah alasan yang sangat baik mengapa regulator mengambil langkah nyata untuk memastikan bank tidak gagal, dan persyaratan modal ini adalah salah satunya.

Jadi, bank harus menunjukkan bahwa mereka dapat menangani risiko yang mereka hadapi ketika menempatkan modal. Sekarang, inti permasalahannya – ketika bank memberikan pinjaman, mereka memiliki persyaratan modal yang jauh lebih rendah dibandingkan ketika mereka berinvestasi pada aset nyata yang memiliki risiko.

Mari kita lihat persyaratan regulasi di Malaysia, saya merujuk pada dokumen publik – diterbitkan oleh Bank Negara Malaysia berjudul Capital Adequacy Framework for Islamic Banks (Risk-Weighted Assets). Saya memilih Malaysia dengan alasan yang sangat baik. Malaysia memiliki pasar Islam yang paling matang, lebih banyak bank Islam, dan infrastruktur regulasi yang lebih baik untuk bank Islam dibandingkan negara lain.

Dokumen ini kompleks dan panjangnya lebih dari 500 halaman. Saya hanya akan fokus pada hal-hal yang relevan untuk topik ini.

Bagian 2.39 merujuk pada Pembiayaan yang Dijamin oleh Properti Real Estat Residensial (Residential Real Estate/RRE).

Ini cukup jelas – jika LTV (di sini disebut FTV) di bawah 80% (artinya pinjaman 80k atau kurang pada properti senilai 100k, dengan sisa disediakan oleh nasabah sebagai deposit), maka pinjaman ini menarik Risk Weight sebesar 35%, artinya bank harus memastikan mempertahankan modal sebesar 35% x 70k = 24,5k.

Modal 24,5k ini diperlukan sehingga, jika bank mengalami kerugian pada pinjaman ini, bank memiliki jumlah modal tersebut siap untuk menyerap kerugian ini, dan tetap menjadi entitas komersial yang layak tanpa risiko menjadi bangkrut.

Jadi, setiap pinjaman yang diberikan bank memiliki biaya nyata bagi bank. Bank, kapan pun, hanya memiliki jumlah modal terbatas. Bentuk modal ini cukup kompleks, jadi kita tidak akan fokus pada itu di sini. Tetapi kita harus memahami bahwa memberikan pinjaman memang menelan biaya bagi bank – hal ini mengurangi jumlah modal regulasi yang tersedia. Setelah modal itu habis, atau sepenuhnya dialokasikan untuk eksposur berbobot risiko, maka, secara teknis, bank tidak dapat memberikan pinjaman lagi, yang berarti tidak ada lagi keuntungan dari pemberian pinjaman.

Oleh karena itu, sangat penting bagi bank untuk mengalokasikan modal terhadap risiko ini dengan sangat hati-hati, dan memastikan penggunaan modal menghasilkan keuntungan optimal dari pinjaman, sambil mengelola risiko yang muncul dari pemberian pinjaman tersebut.

Sekarang mari kita lihat apa yang diperlukan dari perspektif modal bank ketika mereka tidak memberikan pinjaman tetapi, sebaliknya, melakukan investasi pada sebuah aset. Risiko ini sangat berbeda bagi bank karena pinjaman akan dibayar kembali atau tidak – dalam kasus tidak dibayar, bank dapat mengeksekusi jaminan (yaitu properti). Dengan aset nyata, nilai aset ini dapat naik atau turun, dan pengembalian dari aset tersebut juga dapat bervariasi. Risiko-risiko ini berada di luar kendali bank, karena ini bukan utang. Paparan terhadap harga pasar dan kekuatan pasar akan membuat bank mengambil pandangan yang lebih pragmatis terkait risiko kerugian.

Risiko kerugian lebih besar dengan jenis investasi ini. Regulator mengakui hal ini, dan hal ini tercermin dalam risk weighting yang diterapkan pada investasi semacam ini.

Dalam kasus ini, IPRE merujuk pada Income Producing Real Estate, yang merupakan klasifikasi yang masuk akal untuk jenis pembiayaan rumah ini (DM). Perlu dicatat bahwa ini mencakup kasus pembiayaan Musharakah untuk pengembangan properti, bukan hanya pembiayaan rumah. Kita dapat melihat bahwa penilaian Satisfactory akan menghasilkan risk weighting sebesar 115%, yang lebih dari tiga kali lipat dari risk weighting untuk pinjaman rumah seperti yang kita lihat sebelumnya.

Ini berarti jika bank memberikan pembiayaan atas dasar Musharakah, maka bank dapat mengharapkan harus mengalokasikan modal yang jauh lebih tinggi dibandingkan dengan pinjaman. Untuk properti senilai 100k, dan investasi bank 70k, persyaratan modal sekarang adalah 80,5k dibandingkan 24,5k untuk pinjaman rumah yang serupa.

Ini lebih dari tiga kali modal – ini berarti bank dapat memilih untuk menyediakan produk pembiayaan DM, atau sebaliknya menyediakan lebih dari tiga kali jumlah itu melalui pinjaman rumah, dan tetap memiliki persyaratan modal berbobot risiko yang sama.

Jelas bahwa secara finansial bank tidak memiliki insentif untuk menawarkan produk DM dalam kasus ini.

Jadi, apakah bank Islam menawarkan produk pembiayaan DM?

Ya, beberapa bank Islam melakukannya. Namun, seperti yang telah kita lihat, ini bukan keputusan finansial yang baik bagi bank. Produk DM tentu jauh lebih “baik” dari perspektif Islam dibandingkan memberikan pinjaman “Islamik” (yang merupakan produk yang menimbulkan kontroversi), tetapi bagi bank Islam ini adalah opsi yang jauh lebih buruk.

Itulah sebabnya, ketika kita melihat bank Islam menawarkan produk ini, produk DM akhir tidak persis seperti yang terlihat pada pandangan pertama. Misalnya, sangat menguntungkan bagi bank Islam untuk merancang produk DM ini sehingga pada akhirnya benar-benar terlihat seperti pinjaman dalam setiap aspek yang signifikan. Jika sebuah bank Islam menawarkan produk DM, tetapi dapat menunjukkan bahwa setiap hasil dari produk tersebut sama dengan pinjaman, maka bank berada dalam posisi untuk memperlakukan produk DM ini sebagai pinjaman untuk tujuan modal risiko.

Bagaimana bank mengubah produk DM menjadi produk pinjaman?

Ini bukan tugas yang sulit.

Mari kita tinjau kembali struktur DM secara lebih rinci. Model DM klasik berarti bahwa siapa pun yang memiliki properti (pada suatu waktu baik investor maupun pembeli akan memiliki % properti), maka pemilik tersebut memiliki hak dan risiko penuh kepemilikan sesuai dengan % kepemilikan mereka. Ini berarti hal-hal berikut:

• Keduanya akan berbagi kenaikan nilai properti
• Keduanya akan berbagi penurunan harga properti
• Keduanya akan berbagi biaya terkait kepemilikan, seperti pajak properti, asuransi, pemeliharaan umum, dan sebagainya
• Penyewa akan bertanggung jawab atas pemeliharaan yang muncul dari tinggal di properti, tetapi hanya untuk % yang dimiliki oleh penyewa – investor harus menanggung bagian yang terkait dengan % kepemilikannya
• Jika nilai sewa pasar meningkat, investor akan menerima pembayaran sewa yang lebih tinggi, dan sebaliknya jika sewa pasar turun

Sebuah poin menarik muncul terkait struktur pembelian bertahap (oleh pembeli) dari % properti yang dimiliki oleh investor. Ada dua pendekatan untuk ini. Menggunakan contoh kita dengan nilai properti 100k, dengan investor memiliki 70% pada awalnya, investor akan setuju untuk menjual bagiannya dari properti kepada pembeli seharga 70k, yang akan dibayar secara cicilan dari waktu ke waktu.

Pendekatan lain, yang menurut saya mencerminkan posisi risiko kedua pihak, adalah bahwa pembeli akan secara bertahap membeli % investor berdasarkan harga pasar pada saat pembayaran itu dilakukan.

Dalam kasus pertama, pembeli akan membayar 70k kepada investor selama periode tertentu, misalnya secara bulanan selama 12 tahun, yang setara dengan 486 per bulan.

Dalam skenario kedua, pembeli awalnya membayar 486 selama 12 bulan, dan kemudian dilakukan penilaian ulang properti. Kita melihat apa yang telah terjadi selama 12 bulan sebelumnya, dan kita melihat bahwa properti saat ini bernilai 100k (belum dinilai ulang) dan investor sekarang memiliki 70k – 5,8k (pembayaran 12 bulan sebesar 486), yang menjadi 64,2k, yang merupakan 64,2% dari properti pada saat ini.

Jika, setelah penilaian pasar baru ini, harga properti naik dari 100k menjadi 105k, maka investor tetap memiliki 64,2% dari properti tersebut, yang kini bernilai 0,642 x 105k = 67,41k. Sekarang investor setuju untuk menjual 1/11 bagian dari porsi ini pada tahun berikutnya (kesepakatan untuk membeli seluruh bagian investor selama 12 tahun tetap berlaku, dan tersisa 11 tahun sekarang), yang setara dengan 511 per bulan. Ini merupakan peningkatan dari cicilan pembayaran tahun sebelumnya, dan hal ini wajar karena nilai properti (dan dengan demikian nilai % yang dimiliki investor) telah meningkat sedikit.

Hal yang sama berlaku jika harga properti dianggap menurun. Salah satu masalah praktis di sini adalah bahwa melakukan penilaian tahunan mungkin tidak praktis. Tidak mudah untuk memperoleh penilaian yang akurat, bahkan dengan banyaknya data pasar. Tidak ada yang dapat memberi tahu nilai properti sampai Anda menjualnya dan ada pembeli yang bersedia membayar harga tersebut.

Segala hal lainnya hanyalah perkiraan. Masalah lainnya adalah bahwa penilaian profesional akan memerlukan biaya – jika biaya untuk penilaian profesional setiap tahun adalah 500, ini bisa menjadi beban biaya yang berat bagi kedua pihak setiap tahun.

Ada dua solusi untuk hal ini. Satu adalah melakukan penilaian ulang dengan frekuensi yang lebih jarang, misalnya setiap lima tahun. Yang lain adalah mengabaikan pergerakan harga, dan tetap menggunakan harga properti awal, yang akan membawa kita kembali ke metode pertama pembayaran modal.

Metode kedua ini tentu lebih tepat dalam memastikan kedua pemilik bersama berbagi risiko dan manfaat kepemilikan secara adil, meskipun lebih sulit dicapai secara praktis. Namun, tetap menjadi posisi saya bahwa jika seorang investor memiliki 70% dari properti, dan secara bertahap menjual % ini kepada pembeli selama periode tertentu, investor berhak mendapat manfaat dari kenaikan harga properti selama periode pembelian kembali tersebut (dan menanggung risiko penurunan harga).

Ini adalah sesuatu yang memerlukan perubahan pola pikir dari pihak pembeli. Dengan hipotek biasa, hasilnya jelas – meskipun properti naik atau turun, semua itu menjadi tanggung jawab pembeli dan bukan bank. Bank tidak memiliki kepentingan pada tingkat pasar properti yang berubah-ubah, hanya sejauh jika harga turun, bank tetap dapat bertindak sebagai jaminan efektif untuk pinjaman. Ini salah satu alasan LTV tidak 100% – LTV 70% memungkinkan harga turun 30% dan bank masih memiliki jaminan yang layak (dalam praktiknya, ini sulit bagi bank, karena bank akan memerlukan beberapa bulan untuk menyita properti dan seringkali menjual properti yang disita tersebut di bawah nilai pasar untuk memastikan mereka menerima uang tunai secepat mungkin, sehingga bank mulai khawatir jika harga turun 20% atau bahkan 10%, bukan menunggu 30% untuk khawatir).

Melangkah mundur, kita ingat bahwa ada tiga langkah kunci dalam DM yang benar:

• Kedua pihak membeli properti bersama
• “Pembeli” sekarang menjadi penyewa dan menyewa % milik investor dari investor, dan membayar harga sewa pasar
• Pembeli secara bertahap membeli % milik investor

Merupakan persyaratan utama bahwa ketiga tahap ini tetap independen satu sama lain. Setiap keterkaitan di antara mereka akan mengkompromikan prinsip-prinsip Syariah. Model terbaik yang pernah saya lihat di pasar mempertahankan pemisahan kontrak dan kewajiban ini.

Ini berarti kedua pihak dapat membeli properti dan “pembeli” kemudian memutuskan untuk tidak menyewa properti sama sekali. Atau mungkin memutuskan untuk menyewa, tetapi memutuskan untuk tidak membeli kembali properti dari investor. Semua hasil ini mungkin terjadi jika kita mempertahankan pemisahan kontrak, yang merupakan hal yang benar untuk dilakukan.

Menurut saya, ini adalah hasil yang baik. Izinkan saya menjelaskan mengapa.

Memahami Risiko

Ini berarti investor harus siap menghadapi kemungkinan-kemungkinan ini. Bank tidak perlu bersiap untuk kemungkinan-kemungkinan tersebut karena ini adalah pinjaman, dan jika pembeli gagal membayar, maka ini adalah wanprestasi kontrak dan ada jalur hukum yang jelas. Tidak ada ketidakpastian. Ini berarti bank memiliki minat yang sangat kecil terhadap properti, selain dari kemampuannya untuk bertindak sebagai jaminan. Hal ini menciptakan jarak antara bank dan aspek alami properti. Investor dalam model DM yang sejati tidak dapat menikmati kemewahan ini.

Investor harus siap menghadapi kemungkinan yang disebutkan di atas. Jika pembeli menolak menyewa properti, investor harus menjual properti tersebut (biasanya bukan pilihan yang baik karena biaya terkait pembelian awal dan kemudian penjualan ulang, yang bisa mencapai 10-20% dari harga properti), atau, dan ini adalah poin penting di sini, siap untuk menyewakan properti di pasar terbuka.

Ini berarti investor harus benar-benar jelas dan yakin terhadap pengembalian sewa yang dapat diberikan properti tersebut. Jika investor malas dan hanya menyetujui dengan pembeli (sebelum kontrak dibuat) bahwa pembeli akan menyewa properti sebesar 500 per bulan, kemudian pembeli menolak menandatangani kontrak tersebut, dan investor kemudian pergi ke pasar terbuka dan menemukan bahwa nilai sewa sebenarnya hanya 400, maka investor langsung menderita kerugian sebesar 20% dari pendapatan tahunan yang diharapkan.

Ini sangat merugikan investor. Ini berarti investor tidak dapat menciptakan jarak antara dirinya dan properti seperti yang dapat dilakukan bank. Bank akan mengenakan bunga (atau bunga Islami) dan sama sekali tidak peduli dengan nilai sewa properti.

Ini berarti risiko investor dan bank tidak sama. Investor langsung menghadapi risiko bahwa tingkat sewa pasar mungkin lebih rendah dari yang diperkirakan. Untuk mengurangi risiko ini, investor harus menganalisis secara ahli risiko kepemilikan terkait kemampuan aset ini menghasilkan pendapatan. Menurut saya, ini adalah hasil yang baik.

Investor harus sangat teliti dalam alokasi modal apa pun. Ini hanya kabar baik bagi investor, meskipun berarti lebih banyak pekerjaan.

Hasil yang sama akan terjadi jika investor setuju untuk menyewakan properti, tetapi menolak membeli kembali % yang dimiliki investor. Kini investor harus mengandalkan kemampuan mereka sendiri untuk mendapatkan kembali investasi dengan dapat menjual properti pada nilai pasar pada waktunya. Investor harus yakin akan kemampuan mereka menilai properti secara akurat.

Sekali lagi, investor tidak memiliki kemewahan seperti bank. Bank sama sekali tidak peduli apakah nilai properti naik atau turun selama utangnya dilayani. Investor peduli karena ia akan terkena dampak negatif jika penilaiannya salah.

Kedua kemungkinan ini berarti investor harus menjadi ahli dalam domain ini. Artinya, risiko langsung ada jika mereka membuat kesalahan. Ini hanya hal positif. Ini berarti kita akan melihat hubungan nyata antara investor dan tanggung jawab mereka terhadap modal yang dialokasikan.

Menurut saya, ini lebih baik menjelaskan Amanah yang ditempatkan pada kita terkait kekayaan kita. Ini adalah kewajiban dan beban bagi kita, dan melakukan uji tuntas ekstra serta mengembangkan keahlian yang diperlukan untuk mengalokasikan modal dengan benar adalah artikulasi efektif dari kewajiban ini.

Sekarang setelah kita membahas elemen risiko relevan yang berlaku bagi investor sejati dalam model DM, kita dapat meninjau kembali versi DM yang digunakan bank Islami. Kita telah melihat di atas adanya perbedaan besar dalam persyaratan modal regulasi bagi bank Islami ketika mereka memberikan pinjaman dibandingkan ketika mereka melakukan investasi Musharakah sejati. Oleh karena itu, secara komersial jauh lebih disukai bagi bank Islami untuk memberikan pinjaman. Model yang paling banyak digunakan di sini adalah Murabaha (bank membeli properti lalu menjualnya kembali ke pembeli dengan mark-up) dan Tawarruq (bank melakukan serangkaian pembelian dan penjualan komoditas, dengan hasil akhir pembeli memiliki kewajiban membayar kembali jumlah pinjaman ke bank). Kedua produk ini kontroversial, dan model Tawarruq sangat dekat dengan pinjaman berbunga.

Dalam kedua kasus, produk tersebut adalah pinjaman dan karenanya menarik persyaratan modal regulasi yang lebih rendah sekitar 35%. Ini adalah tujuan akhir bank – memberikan pinjaman, menggunakan label Arab untuk menampilkan kredibilitas, dan menikmati keuntungan dari persyaratan modal yang lebih rendah.

Dalam upaya menghindari sebagian kontroversi terkait produk pinjaman ini, bank-bank Islami telah menawarkan produk DM selama beberapa tahun terakhir. Namun, kita harus mengingat bahwa bank-bank Islami memiliki kebiasaan menggunakan istilah Arab yang menunjukkan struktur klasik, tetapi kemudian menerapkan kombinasi kontrak sedemikian rupa sehingga hasil akhirnya persis sama dengan pinjaman berbunga.

Proses yang sama terjadi dengan DM di sini. Bank akan mempresentasikan ini sebagai produk DM dengan bangga menyatakan bahwa ini adalah kemitraan, model kepemilikan bersama. Namun, ketika kita menelusuri cetakan kecilnya, kita melihat apa yang harus kita harapkan – amandemen dan penyesuaian yang mengubah investasi klasik berbasis risiko menjadi sebuah pinjaman.

Untuk mencapai ini, bank harus terlebih dahulu mengidentifikasi aspek-aspek yang, seharusnya, mengkategorikan ini sebagai investasi sejati ke dalam aset yang menghadirkan risiko ekuitas. Kondisi-kondisi ini persis sama dengan yang telah saya catat di atas, yang merupakan karakteristik jelas yang mencerminkan bahwa pengaturan ini adalah pembagian risiko sejati:

• Keduanya akan berbagi keuntungan dari kenaikan nilai properti
• Keduanya akan berbagi kerugian dari penurunan harga properti
• Keduanya akan berbagi biaya terkait kepemilikan, seperti pajak properti, asuransi, perawatan umum, dan sebagainya
• Penyewa bertanggung jawab atas pemeliharaan yang muncul dari tinggal di properti, tetapi hanya untuk % yang dimiliki oleh penyewa – investor harus menanggung bagian yang terkait dengan % miliknya
• Jika nilai sewa pasar meningkat, investor akan menerima pembayaran sewa lebih tinggi, dan sebaliknya jika nilai sewa pasar turun

Sekarang, bank harus menangani setiap risiko ini, dan mengubah kontrak sedemikian rupa sehingga semua risiko ini dihapuskan. Setelah ini terjadi, yang tersisa hanyalah sebuah pinjaman berbunga. Mari kita lihat masing-masing risiko ini dan bagaimana bank Islami biasanya menanganinya:

• Keduanya akan berbagi keuntungan dari kenaikan nilai properti
  • Bank Islami tidak akan berbagi keuntungan dari kenaikan nilai properti
• Keduanya akan berbagi kerugian dari penurunan harga properti
  • Bank Islami tidak akan berbagi kerugian dari penurunan nilai properti
• Keduanya akan berbagi biaya terkait kepemilikan, seperti pajak properti, asuransi, perawatan umum, dan sebagainya
  • Semua biaya kepemilikan dialihkan sepenuhnya kepada pembeli
• Penyewa bertanggung jawab atas pemeliharaan yang muncul dari tinggal di properti, tetapi hanya untuk % yang dimiliki oleh penyewa – investor harus menanggung bagian yang terkait dengan % miliknya
  • Penyewa membayar semua biaya terkait seolah-olah ia pemilik, bukan penyewa
• Jika nilai sewa pasar meningkat, investor akan menerima pembayaran sewa lebih tinggi, dan sebaliknya jika nilai sewa pasar turun
  • Pembayaran diatur tetap atau dihubungkan ke tingkat bunga tanpa pengaruh sama sekali dari tingkat sewa pasar

Dan itu saja. Cetakan kecil akan memastikan semua risiko di atas dihapuskan dan sepenuhnya dialihkan kepada penyewa. Ini bukanlah proses yang sulit.

Selain itu, risiko yang muncul dari pemisahan kontrak, yang juga telah disebutkan sebelumnya, juga dihapuskan dari persamaan. Penyewa diharuskan menandatangani kontrak yang mengikat mereka pada ketiga kontrak secara bersamaan:

• Pembelian bersama properti
• Membayar sewa
• Membeli kembali properti dari Bank Islami

Ketika semua konsekuensi risiko ini dihapuskan, maka yang tersisa adalah produk yang tidak dapat dibedakan dari hipotek biasa dengan bunga dalam segala hal – secara kontraktual, finansial, dari sisi risiko, serta hasil ekonomi dan hukum.

Kontradiksi Bank Islami

Dan itulah inti dari proses-proses ini. Bank Islami harus mengubah produk DM klasik yang berbasis risiko menjadi sebuah produk yang merupakan pinjaman, sehingga penerapan risk weighting yang lebih menguntungkan dapat berlaku, yang berarti bank Islami kemudian dapat menawarkan lebih banyak pinjaman semacam ini dan kehidupan berjalan seperti biasa.

Operasi dan praktik pasar di atas bukanlah masalah opini. Ini adalah masalah logika dan praktik pasar. Setelah Anda memahami motivasi dan pendorong bank, Anda akan melihat bahwa tidak ada hal lain yang bisa terjadi. Bank-bank Islami harus beroperasi dengan cara ini.

Jika suatu entitas ingin mengumpulkan dana untuk membeli properti melalui struktur DM sejati, dan mengambil risiko yang timbul dari hal ini, maka pada tahap mana pun entitas ini tidak akan menjadi bank. Sangat merugikan, dan jelas tidak logis, bagi entitas ini untuk menjadi bank. Ia akan beroperasi hanya sebagai entitas investasi, dan ada banyak entitas semacam ini di seluruh dunia.

Ketika sebuah bank (Islami atau lainnya) ingin menawarkan solusi pembiayaan rumah, bank tersebut sudah berada dalam posisi di mana untuk menyediakan produk Islami sejati dan berbasis ekuitas sama sekali tidak masuk akal baginya. Satu-satunya faktor yang akan membuat bank Islami menawarkan produk DM sejati adalah jika mereka ingin memberdayakan umat Muslim dan menawarkan struktur Islami yang benar-benar berbagi risiko untuk memungkinkan pembelian rumah dan menghindari Riba.

Namun, tidak satupun dari hal-hal tersebut termasuk dalam ruang lingkup tanggung jawab bank Islami. Itu karena mereka mengajukan lisensi perbankan. Jika mereka benar-benar ingin melakukan hal-hal tersebut, mereka pasti akan menolak untuk bahkan mempertimbangkan lisensi perbankan.

Begitulah kenyataannya. Ini masalah uang, sumber dana, makna lisensi perbankan (saya bahkan belum membahas penciptaan kredit), yang merupakan tuduhan lebih keras terhadap bank Islami, dan alasan kunci lainnya mengapa mereka harus memberikan pinjaman dan tidak berinvestasi dalam aset sejati seperti model DM).

Ini hanyalah kenyataan – bahkan jika saya menahan opini saya tentang hal-hal ini (dan mengapa saya harus?), fakta-fakta tetap tidak terbantahkan dan tidak berubah.

Cara Menyampaikan Produk Semacam Ini ke Pasar

Hal hebat tentang model DM sejati adalah bahwa Anda tidak memerlukan lisensi perbankan yang sangat sulit didapat. Yang Anda butuhkan adalah hal-hal berikut:

• Rencana bisnis yang solid terkait struktur DM semacam itu yang menunjukkan bagaimana investor dapat memperoleh pengembalian efektif sebagai imbalan atas risiko yang mereka tanggung
• Pertimbangkan pengembalian baik melalui pendapatan sewa maupun apresiasi modal (jika sesuai dengan struktur yang dipilih)
• Langkah-langkah yang diambil untuk memitigasi terjadinya risiko (seperti kegagalan pembeli melanjutkan kewajibannya dalam struktur DM)
• Memastikan pemisahan lengkap dari tiga bagian utama dari keseluruhan struktur (pembelian bersama, sewa, dan pembelian kembali)
• Memastikan memiliki data yang cukup untuk dapat menilai secara akurat nilai pasar dan nilai sewa properti

Semua hal di atas dapat dicapai oleh siapa saja yang memiliki dorongan untuk memperoleh informasi ini. Ada dua aspek kunci, selain hal-hal di atas, yang menurut pengalaman saya bekerja dengan proyek semacam ini, memberikan indikasi terkuat apakah suatu proyek akan berhasil atau tidak.

Pertama – pajak dan regulasi lokal. Ini adalah risiko terbesar, sejauh ini. Jika saya harus mencantumkan tiga risiko teratas, ketiganya adalah hal ini. Saya tidak bisa cukup menekankan bahwa proyek yang memenuhi semua persyaratan komersial di atas, tetap bisa gagal, atau bahkan gagal untuk dimulai, jika masalah-masalah ini tidak diselesaikan. Maksud saya adalah, sangat sering, regulasi lokal dan posisi pajak dirancang untuk orang yang membeli rumah dan tinggal di dalamnya. Atau membeli rumah dengan hipotek. Atau membeli rumah dan menyewakannya. Apa yang dimaksud oleh DM jarang dipertimbangkan. Seorang investor membeli properti bersama penyewa, dan kemudian penyewa secara bertahap membeli saham investor.

Menerapkan mekanisme ini dalam infrastruktur yang sudah ada yang tidak dirancang untuk struktur semacam itu adalah tugas yang paling sulit bagi proyek semacam ini.

Kedua – Kemampuan Mengumpulkan Dana dari Investor

Ini tidak pernah mudah dan seringkali hampir mustahil. Jika saya adalah calon investor, saya akan mempertimbangkan faktor-faktor berikut:

• Siapa mereka ini? Apakah mereka orang sembarangan, atau memiliki rekam jejak di bidang properti?
• Apakah mereka memiliki rekam jejak dalam membangun bisnis?
• Apakah mereka memiliki rekam jejak dalam mengumpulkan dana?
• Apakah mereka memiliki rekam jejak dalam mengeksekusi proyek dalam kondisi sulit?
• Bagaimana saya tahu mereka masih akan ada dalam enam bulan ke depan?
• Apakah struktur mereka benar-benar Islami atau hanya produk utang lain?
• Apakah mereka memiliki persetujuan dari ulama yang bereputasi?
• Siapa lagi yang mendukung atau men-back mereka? Apakah ada pihak yang dikenal luas?

Saya akan mempertimbangkan semua hal ini sebelum bahkan melihat rencana bisnis mereka.

Menurut pandangan saya, berikut adalah cara yang solid untuk memasuki pasar ini sebagai entitas yang kredibel agar umat Muslim dapat membeli rumah tanpa Riba:

• Lakukan pemodelan serius dan pahami pasar properti. Anda perlu menjadi pakar domain di sini.
• Bentuk tim kecil di sekitar Anda – melakukan ini sendirian terlalu memberatkan. Miliki anggota tim yang terdorong untuk menghadirkan solusi ini ke pasar.
• Pastikan Anda memiliki keterampilan yang relevan untuk memulai proyek ini. Anda harus bisa menentukan apa saja keterampilan itu.
• Kumpulkan dana secara privat cukup untuk membeli satu atau beberapa properti, dan benar-benar mengeksekusi rencana Anda. Ciptakan contoh hidup dari model bisnis Anda.
• Hal di atas menunjukkan kemampuan Anda mengumpulkan dana secara organik dan menunjukkan komitmen.
• Dengan properti awal ini berjalan, Anda harus memiliki cukup bekal untuk bersiap ke pasar, dan di sinilah pekerjaan berat dimulai.

Saya ingin membuat beberapa catatan di sini. Dua karakteristik kunci yang diperlukan untuk membuat ini berhasil adalah, pertama, dorongan yang tak kenal lelah. Ini mungkin persyaratan terpenting. Kedua adalah kemampuan mengumpulkan dana. Ini adalah keterampilan tersendiri, apakah itu 50 ribu dari teman, keluarga, dan investor kecil, atau 100 juta dari institusi.

Catatan kedua adalah mempertimbangkan dengan cermat bagaimana Anda masuk ke pasar. Apakah entitas Anda akan menjadi proyek yang sepenuhnya mencari keuntungan? Atau menjadi koperasi yang bertujuan memberdayakan komunitas? Apakah Anda ingin mengumpulkan dana ala start-up dari VC, dengan tujuan memberikan 100x bagi investor awal (saya tidak menyarankan jalur ini), atau Anda akan bekerja keras hingga properti pertama berjalan, lalu mencari dana untuk langsung berinvestasi ke properti berikutnya?

Jika fokus Anda lebih pada valuasi perusahaan Anda sendiri, maka saya sarankan untuk meninjau kembali prioritas Anda.

Namun ini hanyalah pandangan saya. Bukan persyaratan harus seperti saya untuk sukses – jauh dari itu. Ambil hal-hal yang baik, dan tinggalkan yang tidak berguna bagi Anda.

Alasan utama yang saya lihat proyek semacam ini mulai tapi tidak kemana-mana:

• Orang yang salah menjalankan proyek ini
• Gagal mengumpulkan dana
• Meremehkan kompleksitas pajak dan persyaratan regulasi
• Mengumpulkan dana tapi tidak cukup, sehingga pelaksanaan sangat lambat sehingga orang kehilangan minat, dan kredibilitas menurun

Ada banyak hal lain yang perlu dipertimbangkan, seperti memastikan kendaraan usaha yang Anda gunakan terdaftar dan berlisensi secara tepat untuk melaksanakan aktivitas ini. Mencoba menempatkan diri di luar persyaratan regulasi ini (yang ada untuk melindungi investor ritel, bukan Anda) agar lebih mudah masuk pasar adalah tanda bahaya yang jelas bagi saya sebagai investor dan pendukung.

Kendaraan Hukum dan Likuiditas

Anda akan ingin mempertimbangkan penggunaan entitas hukum yang sesuai untuk membeli properti. Ini akan memberikan jarak dari potensi kebangkrutan perusahaan investasi Anda sendiri, dan juga memudahkan transfer kepemilikan properti selama masa investasi. Di Inggris, sebuah perusahaan terbatas dapat digunakan sebagai Special Purpose Vehicle (SPV) untuk memiliki aset tersebut. Perusahaan semacam ini mudah dibentuk (Anda bisa melakukannya sendiri), dan akan memerlukan SPV untuk mengeksekusi perjanjian hukum dalam membeli properti, lalu saham dalam perusahaan tersebut dapat dibagi di antara para investor dan pembeli sesuai kebutuhan.

Perusahaan semacam itu akan memiliki peraturan sendiri terkait kepemilikan properti dan transfer, dan Anda sebaiknya meluangkan waktu untuk memastikan memilih struktur hukum yang paling tepat di sini.

Mengenai likuiditas, kemungkinan Anda perlu memastikan bahwa investor dapat melakukan transaksi masuk dan keluar dari posisi mereka dalam properti. Hal ini mungkin bisa dicapai dengan struktur entitas yang Anda pilih, atau Anda mungkin ingin memanfaatkan model kepemilikan yang ditokenisasi.

Anda akan menghadapi pilihan apakah setiap akuisisi properti diperlakukan sebagai transaksi terpisah dengan entitas hukum sendiri, atau memiliki satu dana tunggal yang kemudian akan mengalokasikan modal ke beberapa properti. Masing-masing model memiliki manfaat relatif dan hampir sepenuhnya bergantung pada lanskap regulasi di negara tersebut.

Ringkasan

Saya telah menyampaikan pemikiran saya di atas sesuai dengan apa yang muncul dalam benak saya, saat saya menulis artikel ini dalam satu duduk. Saya bisa meninjau kembali dan membuat struktur menjadi lebih koheren, tetapi mungkin saya akan tinggalkan itu untuk hari lain. Saya rasa saya telah mencakup poin-poin utama yang ingin saya sampaikan, yaitu:

• Menjelaskan struktur klasik untuk pembiayaan rumah (Diminishing Musharakah)
• Menjelaskan mengapa bank tidak dapat melakukan ini
• Memberikan beberapa informasi tentang bagaimana mengembangkan ini menjadi bisnis yang layak bagi umat Muslim untuk memberdayakan sesama Muslim
• Area risiko utama dan jebakan yang dihadapi oleh usaha semacam ini
• Hal-hal operasional yang perlu dipertimbangkan

Saya berharap ini bermanfaat bagi para pembaca. Deen kita menyediakan banyak jalan bagi kita untuk beroperasi dan hidup dengan martabat di bidang keuangan. Banyak dari jalur ini tidak mudah, tetapi mereka ada. Harapan saya adalah agar lebih banyak pendiri Muslim yang tulus membawa ide-ide semacam ini ke pasar, dan melihat mereka berhasil.

Semoga Allah swt memudahkan semuanya bagi kita.

Safdar Alam

Cara Menavigasi Riba dalam Kehidupan Kita – LINK

Piagam Reformasi Rakyat – LINK